Guida Detrazioni Fiscali Ristrutturazione Casa 2026

Stai pensando di rifare il bagno, cambiare gli infissi, sistemare l’impianto elettrico o dare una nuova vita al tuo appartamento? C’è una buona notizia: lo Stato ti aiuta a pagare una parte dei lavori restituendoti, sotto forma di sconto sulle tasse, fino al 50% di quello che spendi.

Si chiama Bonus Ristrutturazione ed è una delle agevolazioni fiscali più usate dagli italiani.

In questa guida ti spieghiamo come funziona nel 2026 con parole semplici: quanto puoi recuperare, su quali lavori, chi può richiederlo e cosa devi fare per non perdere il diritto allo sconto. Niente tecnicismi inutili, solo quello che ti serve davvero per partire con i lavori senza brutte sorprese.

Cos’è il Bonus Ristrutturazione e come funziona davvero

Il Bonus Ristrutturazione è uno sconto sulle tasse (in particolare sull’IRPEF, l’imposta sul reddito delle persone fisiche) che ottieni quando fai lavori di sistemazione o miglioramento su una casa di abitazione.

Funziona così: paghi i lavori, e una parte di quella spesa ti viene restituita dallo Stato sotto forma di detrazione, cioè di tasse che non dovrai più pagare. Attenzione però a un dettaglio importante che spesso crea confusione: lo sconto non arriva tutto insieme.

Viene diviso in 10 quote annuali uguali. Se ad esempio hai diritto a recuperare 20.000 euro, li riceverai in dieci anni, 2.000 euro all’anno, scalandoli dalle tasse che paghi ogni anno.

La base normativa è l’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, e l’agevolazione riguarda le spese sostenute durante l’anno per interventi su singole abitazioni e sulle parti comuni dei condomìni residenziali.

Quanto puoi recuperare: aliquote e tetti di spesa nel 2026

Quanto ti restituisce lo Stato dipende soprattutto da una cosa: se la casa che ristrutturi è la tua abitazione principale oppure no.

Ecco le percentuali valide fino al 31 dicembre 2026:

• 50% se i lavori riguardano la tua abitazione principale (la casa dove vivi abitualmente);
• 36% per tutte le altre case (seconde case, case affittate, case usate solo per le vacanze).

In entrambi i casi il limite massimo di spesa è di 96.000 euro per ogni unità immobiliare. Questo significa che la detrazione massima che puoi ottenere è di 48.000 euro (cioè il 50% di 96.000), da recuperare nei dieci anni.

Facciamo un esempio concreto. Spendi 40.000 euro per ristrutturare la casa in cui vivi: hai diritto al 50%, quindi recuperi 20.000 euro, divisi in 2.000 euro all’anno per dieci anni. Se invece quegli stessi 40.000 euro li spendi sulla tua casa al mare, il bonus scende al 36% e recuperi 14.400 euro complessivi.

Attenzione: “prima casa” e “abitazione principale” non sono la stessa cosa

Questo è uno degli equivoci più frequenti, quindi vale la pena chiarirlo subito. Molti parlano di “bonus prima casa“, ma in realtà la legge non guarda alla prima casa: guarda all’abitazione principale.

La differenza è sostanziale. La prima casa è un concetto che conta solo al momento dell’acquisto dell’immobile, perché dà diritto a certe agevolazioni sull’acquisto. L’abitazione principale, invece, è semplicemente la casa in cui tu (o un tuo familiare) vivete abitualmente e dove avete la residenza.

Per ottenere lo sconto maggiorato al 50% servono quindi due condizioni insieme: essere proprietari della casa (o avere su di essa un diritto come l’usufrutto) ed effettivamente abitarci come residenza principale. Una casa può essere stata acquistata come “prima casa” anni fa, ma se oggi non ci vivi più, ai fini del bonus non vale come abitazione principale.

C’è comunque una flessibilità utile: se la casa non è ancora la tua abitazione principale quando iniziano i lavori, puoi comunque ottenere il 50% a patto che diventi la tua abitazione principale al termine dei lavori.

Cosa succede dopo il 2026: le aliquote fino al 2034

Le regole vantaggiose di oggi non dureranno per sempre. Conviene sapere fin d’ora come cambieranno le percentuali negli anni successivi, perché questo può influenzare anche le tue scelte sui tempi dei lavori.

Per le spese sostenute nel 2027, l’aliquota scende al 36% per l’abitazione principale e al 30% per gli altri casi, sempre con il tetto di 96.000 euro.

Dal 2028 al 2033 il bonus si assesta al 30% per tutte le abitazioni, ma con un tetto di spesa più basso: 48.000 euro.

Dal 2034 è prevista un’aliquota del 36%, sempre con limite di 48.000 euro, indipendentemente da come si usa la casa.

In altre parole: il 2026 è probabilmente l’anno più conveniente per chi può fare i lavori sulla propria abitazione principale, perché si arriva al 50%.

Per quali lavori puoi avere il bonus

Il Bonus Ristrutturazione copre una gamma molto ampia di interventi. La regola generale è che i lavori devono migliorare, recuperare o mettere in sicurezza l’immobile. Ecco le grandi categorie di lavori ammessi:

Manutenzione straordinaria: ad esempio installare un ascensore, sostituire gli infissi cambiando materiale o tipologia, rifare scale e rampe, creare nuovi bagni, dividere o unire appartamenti.

Restauro e risanamento conservativo: interventi per eliminare il degrado dell’edificio, aprire finestre per migliorare l’aerazione, adeguare le altezze.

Ristrutturazione edilizia vera e propria: demolizione e ricostruzione, modifica della facciata, creazione di una mansarda o di un balcone, apertura di nuove porte e finestre.

Manutenzione ordinaria, ma solo sulle parti comuni del condominio: tinteggiature, rifacimento intonaci, impermeabilizzazione di tetti e terrazze, riparazione di scale e portoni.

Oltre a questi, rientrano anche lavori specifici come l’eliminazione delle barriere architettoniche, gli interventi per la sicurezza (per prevenire furti o infortuni domestici), la bonifica dall’amianto, il risparmio energetico, la messa in sicurezza antisismica, la cablatura degli edifici e la realizzazione di box o posti auto pertinenziali.

Una novità importante da tenere a mente: dal 2025 sono escluse dal bonus le caldaie alimentate a combustibili fossili (come le tradizionali caldaie a gas), nell’ottica di favorire soluzioni più sostenibili.

Una distinzione utile sulla manutenzione ordinaria

Se stai semplicemente ritinteggiando le pareti di casa o sostituendo il pavimento del salotto, sappi che da soli questi lavori non danno diritto al bonus quando riguardano la tua singola abitazione.

La manutenzione ordinaria sulle case private è agevolata solo se è collegata e conseguente a un intervento più grande di manutenzione straordinaria.

Diverso è il caso del condominio: sulle parti comuni anche la semplice manutenzione ordinaria (come tinteggiare le scale o rifare l’intonaco dell’androne) rientra nel bonus.

Chi può richiedere il Bonus Ristrutturazione

La buona notizia è che il bonus non è riservato solo ai proprietari. Possono richiederlo molte categorie di persone, purché sostengano effettivamente le spese:

• i proprietari e i nudi proprietari;
• chi ha un diritto di godimento sull’immobile come usufrutto, uso o abitazione;
• gli inquilini (affittuari) e chi ha la casa in comodato (uso gratuito);
• i familiari conviventi del proprietario o di chi detiene la casa (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo);
• i conviventi di fatto e i componenti delle unioni civili;
• i soci di cooperative e alcune categorie di imprenditori.

C’è però un punto fondamentale da ricordare: lo sconto maggiorato al 50% spetta solo a chi è proprietario (o titolare di un diritto reale) e usa la casa come abitazione principale. Gli inquilini, i familiari conviventi che non sono proprietari e i comodatari possono accedere al bonus, ma sempre con l’aliquota del 36%, anche se vivono in quella casa.

Per gli affittuari e i comodatari c’è una condizione in più: serve il consenso scritto del proprietario ai lavori, e il contratto di affitto o comodato deve essere regolarmente registrato.

Cosa devi fare in pratica per ottenere il bonus

Qui arriva la parte più importante, quella dove molti commettono errori che fanno perdere il diritto allo sconto. Per non avere problemi devi rispettare alcune regole precise.

Paga sempre con il “bonifico parlante”. Non basta un bonifico qualunque: deve essere un bonifico specifico per le detrazioni fiscali (lo trovi tra le opzioni della tua banca o delle Poste) in cui indichi la causale del versamento, il tuo codice fiscale e la partita IVA dell’impresa che esegue i lavori. È il documento che dimostra che hai pagato per lavori agevolabili. Su questi bonifici la banca trattiene automaticamente una piccola percentuale (l’11%) come acconto delle tasse dell’impresa: è normale, non te ne devi preoccupare.

Conserva tutti i documenti. Devi tenere da parte le fatture, le ricevute dei bonifici e ogni autorizzazione edilizia eventualmente richiesta dal Comune. In caso di controllo dell’Agenzia delle Entrate dovrai poterli mostrare.
Invia la comunicazione all’ENEA quando serve. Questo passaggio è obbligatorio solo per i lavori che comportano risparmio energetico, usano fonti rinnovabili o includono l’acquisto di elettrodomestici (il cosiddetto bonus mobili). Per gli altri lavori non serve.

Indica i lavori nella dichiarazione dei redditi. Lo sconto si ottiene tramite il modello 730 (o Redditi), dove vanno riportati i dati catastali della casa e le altre informazioni richieste.

I documenti da conservare nel dettaglio

Per stare davvero tranquilli, ecco l’elenco di ciò che dovresti tenere in un fascicolo dedicato ai tuoi lavori:

• la ricevuta del bonifico parlante;
• le fatture e le ricevute fiscali delle spese;
• le eventuali autorizzazioni edilizie (permessi, comunicazioni, concessioni);
• se i lavori non richiedono alcun titolo abilitativo, una dichiarazione che indichi la data di inizio lavori e confermi che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili;
• se non sei il proprietario, la dichiarazione di consenso del proprietario ai lavori;
• per i lavori in condominio, la certificazione dell’amministratore con la tua quota di spesa.

Una novità da conoscere: il limite legato al reddito

Dal 2025 è entrata in vigore una regola che riguarda chi ha redditi alti. Se il tuo reddito complessivo supera i 75.000 euro, c’è un tetto massimo alle spese che puoi portare in detrazione complessivamente in un anno (non solo per la ristrutturazione, ma per l’insieme delle agevolazioni).

In sintesi: chi guadagna fino a 75.000 euro non ha nessuna limitazione. Chi sta tra 75.001 e 100.000 euro ha un tetto base di 14.000 euro, che si riduce a 8.000 euro per chi supera i 100.000 euro. Questi importi vengono poi corretti in base al numero di figli a carico: più figli hai, più alta è la quota che puoi detrarre. Se hai più di due figli (o un figlio con disabilità) il tetto si applica per intero senza riduzioni.

È un meccanismo un po’ tecnico, ma in pratica riguarda solo i redditi medio-alti: per la maggior parte delle famiglie non cambia nulla.

Come funziona il bonus in condominio

Anche i lavori sulle parti comuni del condominio (tetto, facciata, scale, ascensore, impianti condivisi) danno diritto al bonus. In questo caso la detrazione spetta a ogni singolo condòmino in base ai propri millesimi di proprietà.

A occuparsi della parte burocratica è l’amministratore, che paga i lavori con bonifico e rilascia a ciascun condòmino una certificazione con la quota di spesa che gli spetta. Tu potrai detrarre la tua parte a condizione di averla effettivamente versata al condominio entro i termini della dichiarazione dei redditi.

Anche qui vale la regola dell’abitazione principale: il 50% spetta solo ai condòmini proprietari che vivono in quell’appartamento come casa principale. Gli altri (proprietari di seconde case, inquilini che partecipano alle spese) ottengono il 36%.

Una nota utile per i piccoli edifici: nel cosiddetto condominio minimo (fino a otto condòmini) si può accedere al bonus anche senza aver nominato un amministratore e senza codice fiscale del condominio, purché i pagamenti siano tracciati correttamente con bonifico.

Cosa succede al bonus se vendi o erediti la casa

Lo sconto dura dieci anni, ma può capitare che nel frattempo la casa cambi proprietario. Cosa succede alle quote ancora da utilizzare?

In caso di vendita, di norma le quote di detrazione non ancora usate passano automaticamente al nuovo acquirente. Venditore e acquirente possono però mettersi d’accordo diversamente nell’atto, stabilendo che la detrazione resti a chi ha venduto. La stessa regola vale per donazioni e permute.

In caso di eredità, la detrazione passa agli eredi che hanno la disponibilità materiale e diretta dell’immobile. Se l’erede affitta la casa, perde temporaneamente il diritto alle quote, che può riprendere quando torna ad avere la casa a disposizione.

La regola di fondo è semplice: per mantenere il diritto alle rate residue bisogna avere la disponibilità diretta dell’immobile.

Domande frequenti

Devo avvisare la ASL prima di iniziare i lavori? Solo in alcuni casi. La comunicazione preventiva alla ASL è obbligatoria quando lo richiede la normativa sulla sicurezza nei cantieri (in genere per i lavori più importanti, con più imprese coinvolte). Per molti lavori semplici non serve. Quando è obbligatoria e viene dimenticata, però, si può perdere la detrazione, quindi è bene verificarlo con il proprio tecnico.

Posso detrarre anche le spese del progettista e dei professionisti? Sì. Oltre ai lavori veri e propri puoi detrarre le spese di progettazione, le perizie, i sopralluoghi, l’IVA, gli oneri di urbanizzazione, l’imposta di bollo e i costi per le autorizzazioni.

Se faccio i lavori da solo posso avere il bonus? Sì, ma solo sui materiali che acquisti, non sulla tua manodopera.

Bonus Ristrutturazione ed Ecobonus si possono cumulare? No. Sullo stesso intervento non puoi usare due agevolazioni diverse: devi scegliere quella più conveniente per il tipo di lavoro.

Vale anche per gli uffici e gli studi professionali? No. Il bonus riguarda solo gli immobili a destinazione abitativa e le loro pertinenze (garage, cantine, soffitte). Gli uffici e gli studi privati (categoria catastale A/10) sono esclusi.

In conclusione

Il Bonus Ristrutturazione 2026 è un’occasione concreta per alleggerire il costo dei lavori di casa: fino al 50% di sconto sulla tua abitazione principale e 36% sulle altre case, su una spesa massima di 96.000 euro, da recuperare in dieci anni.

Le regole d’oro per non sbagliare sono poche ma rigorose: paga sempre con il bonifico parlante, conserva tutta la documentazione, verifica se per i tuoi lavori serve la comunicazione ENEA o ASL e indica correttamente tutto nella dichiarazione dei redditi.

Dato che il 2026 offre le condizioni più favorevoli prima della riduzione delle aliquote negli anni successivi, se hai in programma una ristrutturazione sulla tua abitazione principale questo è il momento giusto per muoverti.

Prima di partire, un confronto con un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) e con un commercialista ti aiuterà a impostare correttamente la pratica ed evitare errori che potrebbero costarti il bonus.

Questo articolo ha finalità puramente informative e si basa sulle regole in vigore nel 2026 e sui chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate. La normativa fiscale può cambiare ed è soggetta a interpretazioni: per la tua situazione specifica rivolgiti a un professionista abilitato.

Se hai bisogno di un consiglio, contattaci liberamente e senza impegno, il nostro staff sarà felice di rispondere alle tue domande.

Articolo aggiornato in giugno 2026 da:

Architetto Marco Anichini

Marco Anichini è un architetto laureato a Venezia, specializzato in tecniche per il risparmio energetico e nell’uso di materiali ecologici.

La sua firma si riconosce nella fase di progettazione e nella direzione del cantiere, dove l’attenzione al dettaglio viene sempre messa al primo posto.

Su questo blog condivide consigli pratici e competenze per aiutarti a ristrutturare casa con scelte consapevoli, sostenibili e durature nel tempo.